アジア不動産ガイド
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【フィリピン】不動産の売り方 ～コンドミニアム売却の手順や注意点について～
近年フィリピン不動産は経済発展や人口増加などの観点から、高い利益が見込める可能性を有しています。海外の不動産投資を検討するにあたり、フィリピンを選択肢の1つとしている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
本記事では投資目的でフィリピンでコンドミニアムを購入した方・今後購入を検討している方にとって重要なキャピタルゲイン（保有資産を売却して得られる売買差益）に直結する売却の手順についてご紹介します。
フィリピンでコンドミニアムを売却するには日本の不動産売買とは異なる点が多く、注意すべきポイントが複数存在します。例えば、工事中の未完成物件「プレビルド」は、同タイプでも進捗に合わせ販売価格を値上げすることが多々あります。そのため、工事着工後すぐに購入した物件を、値上げに際して売却してしまう方法もありますが、未完成物件のため確実に売却できる保証はありません。希望価格での売却に至らない可能性に注意しましょう。
また、フィリピン不動産は日本と新築の概念が異なり、プレビルドは一度人の手に渡ったものも中古物件（セカンダリー物件）扱いにならず、完成後も新築扱いとなります。このように、日本の不動産における通例との違いについてしっかりと情報を収集し、的確に把握しておく必要があるのです。
ここからはフィリピンでコンドミニアムを売却する手順について、ポイントを押さえながら詳しく解説していきます。
最初に、コンドミニアムの売却手続きを委託する不動産エージェントを探しましょう。フィリピンでは中古不動産情報を主に不動産エージェントが握っており、スムーズに売却を進めるには不動産エージェントにかかる比重が大きいです。不動産エージェントを選ぶ時には、過去の実績等を確認し、信頼性を慎重に確認しておきましょう。
不動産エージェントを見つけたら、売買仲介を依頼する契約＝媒介契約を締結することになります。専任媒介契約や一般媒介契約といった契約の方式があり、特定の不動産エージェントだけに任せるか、複数の不動産エージェントに並行して任せるかを選択することができます。
売却価格を決定するために物件の査定を受け、査定額の提示をされたら査定額をしっかりと見極めましょう。最初の価格設定が売却期間や最終的な売却価格に大きく影響するので、査定額が周辺相場と乖離していないか、不動産エージェントの今までの売買履歴に基づいているかをチェックしましょう。
さらに、価格設定に際しては売却に様々なコストがかかることを加味する必要があります。あらかじめ売却価格にコストを上乗せしておかないと、それらを徴収することができません。結果としてキャピタルゲインが得られない事態を避けるため、売却コストを事前に把握して損をしないようにしましょう。
物件の売り出し価格が決まったら売却活動を始めましょう。エージェントが抱える顧客に積極的に紹介してもらうほか、不動産紹介サイトなどにも掲載して広く買主を募ります。
物件が魅力的に見えるように、室内の写真を豊富に用意する際には、様々な角度から撮影しましょう。また、内覧に備えてこまめにクリーニングを入れ、清潔さを保つこともポイントになります。
売却活動を経て買主が見つかると、売却条件の交渉がスタートします。価格交渉が入ることもあるので、不動産エージェントと相談しながら対応することが重要になります。
価格など売却条件の合意ができたら、売主と買主で売却条件の合意書を取り交わします。合意書を締結した後は、別の買主との交渉はできないので注意が必要です。
合意書の締結後に売買契約書を作成、買主と売買契約を締結した上で手付金を受領します。売買契約に明記された条件次第では、売主側の不備で取引を継続できなくなった際には、手付金返還の可能性もあるため注意が必要です。
日本の銀行口座から返金手続きをしようとすると外為送金手数料がかかるため、手付金は所有権の移転完了まではフィリピンの銀行口座に保管しておきましょう。
また、買主がローン支払いを希望する場合は、売買契約の締結後に買主側でローン審査に入ります。
手付金を受領後、買主と事前に合意した決済期日までに残金決済が全て完了したら、物件所有権の移転手続きを行います。
〈必要書類〉
・売主と買主がサイン済みの売買契約書
・売主の名前が記載された物件所有権登記済証
・フィリピンの税務署より受領の物件所有権の移転許可証
・フィリピンの税務署より受領の固定資産税の領収証
・売主の名前が記載された納税申告書
※税金関係の書類が多いため、余裕を持って税理士などに相談した上で手続きに臨みましょう。
また、ケースバイケースで必要な書類も異なってくるので、売却を依頼するエージェントにサポートしてもらいながら準備をするのが安心です。
所有権の移転手続きが完了後、コンドミニアムの売却にまつわる様々な税金を支払います。不動産売却にあたってフィリピンでかかる税金はキャピタルゲイン税、印紙税、不動産登記税、不動産移転税などがあります。これらの支払いが完了すれば、売主の全義務が終了となります。
また、フィリピン不動産を売却する際にはフィリピンと日本でそれぞれ譲渡所得税が課税されますが、日本とフィリピンは租税条約を締結しており、外国税額控除を適用できます。所得総額により控除額は異なるので、売却時にかかる税金をあらかじめ税理士などに確認しましょう。
控除限度額 ＝ 申告する所得税額 ×（国外所得額 ÷ 申告する所得総額）
※外国税額控除の適用を受けるためには確定申告が必要
フィリピンでコンドミニアムを売却するには日本と異なる点が多く、とても煩雑な手続きが必要となります。さらに、フィリピンでは公的機関が発行する書類を集めるのにも時間がかかり、手続き完了までに6ヶ月以上かかることも多いです。
そのためご自身だけで売却活動を進めるのは難しく、トラブルを防ぎながら投資を成功させるには信頼できる不動産エージェントとの出会いが不可欠となります。フィリピンでの不動産売却のノウハウを熟知した不動産エージェントと力を合わせて、投資におけるゴールであるキャピタルゲインを獲得しましょう。
リスト サザビーズ インターナショナル リアルティでは、フィリピン現地にオフィスを構え、日本人スタッフが駐在しております。日本語・英語・現地語に対応し、お客様のフィリピン不動産売買をサポートいたします。
