アジア不動産ガイド
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【フィリピン】不動産の貸し方 ～賃貸に出す手順や管理方法について～
近年フィリピン不動産は経済発展や人口増加などの観点から、高い利益が見込める可能性を有しています。海外の不動産投資を検討するにあたり、フィリピンを選択肢の1つとしている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
本記事では投資目的でフィリピン不動産を購入した方が物件を賃貸に出し、家賃収入を得るまでの手順や管理の方法についてご紹介します。
所有する不動産で収益を得るためには、売却のほか賃貸に出してインカムゲイン（家賃収入）を受け取る方法があります。
フィリピンでコンドミニアムを賃貸に出す際には、基本的な手順は日本と変わりないものの、一般的な慣習が違う部分もあります。ここからは物件を賃貸に出す手順やフィリピンと日本の違いを解説していきます。
物件を賃貸に出す際には、賃貸管理業者に委託するか自分で借主を探すことになります。コストを抑えるために自分でやってしまおうと考える方もいらっしゃるかと思いますが、日本での常識が通じないこともあるため慣れない海外ではプロに頼むのが安心です。
一般的には、コンドミニアムを購入する際に利用した不動産エージェントに委託するケースが多いです。委託を受けた不動産エージェントの担当者はニーズが合致しそうな顧客を紹介してくれたり、賃貸物件をまとめたサイトやターゲット層が多く利用しているSNSなどを使用して借主募集をかけていきます。
また、フィリピンでは時間がかかる手続きも多いので、ひと月でも多く賃料を得るためには早め早めの行動を心がけましょう。特にプレビルド物件の場合は、完成する半年前から不動産エージェントと方針について具体的に相談していきましょう。
不動産エージェントが決まったら、エリアの特性や税金などを踏まえつつ、戦略を練った上で家賃を決めましょう。例えばフィリピンでは家賃の相場が日本ほど決まっていないので、家賃も状況に応じて変わってきます。自分だけで家賃を決めるのは難しいので、現地の不動産事情やリアルタイムの賃貸ニーズを熟知した不動産エージェントと綿密なやりとりをすることが大切になります。
フィリピンでコンドミニアムを借りる際には家具家電つきが主流で、そうでない物件は応募が振るわないといった事態が生じます。この点が、日本との大きな違いと言えるのではないでしょうか。
家具家電の手配を業者に依頼する際は、担当コーディネーターがオーナーの意向（現地の富裕層に貸したい、外国人の駐在員に貸したいなど）や予算に合った家具家電を購入して設置まで担ってくれます。
自分で家具店や家電店を回り、購入・設置まで行うこともできますが、かなりの手間と時間を費やすためプロに任せることをおすすめします。
借主が見つかると、以下の事項を不動産エージェントを交えて決めていきます。
・契約の期間
・入居する人数
・家賃代理店への手数料
・セキュリティーデポジットの預かり金額
双方で合意ができたら賃貸借契約を締結することになります。契約作業は、委託した不動産エージェントが代理人として作業を進めてくれます。契約が締結した後は、契約書の控えを受け取り大切に保管しましょう。
所有するコンドミニアムを賃貸に出した後も、多岐にわたる管理業務やトラブル対応が必要です。24時間365日、借主が外国人であれば外国語での対応が必要ですし、管理業務に慣れていない場合は大きな負担になるため、管理は委託してしまうのが無難です。
また、管理会社へ支払う委託手数料ですが、一般的には委託時の手数料で家賃の1ヶ月分相当の金額を支払います。その後は月ごとに家賃の10%程度の手数料を支払うことになります。
借主たちは賃貸紹介サイトやSNSでの評判を随時チェックしていますし、しっかりとした対応でユーザーの満足度を上げることは長期的な投資をする上で大切なポイントです。
借主の過失による故障・破損の場合は、基本的に借主に費用を負担してもらうことになります。（賃貸借契約時に預かったセキュリティーデポジットから捻出するのが一般的）
※もし契約期間中に家具家電の故障、家賃未払いなどがなかった場合にはセキュリティーデポジットは退去時に返却します。
フィリピンでは家賃を小切手で支払うケースが多く、日本に比べて未払いが発生する可能性が低いことで知られています。
それでも未払いが生じた際には直接家賃を回収しなければならないこともありますが、数ヶ月滞納した場合には賃貸借契約書に記載されたセキュリティーデポジットを返却せずに退去させることになります。
借主が契約を満了するなど、物件を出る時には破損箇所のチェックをしたり、精算すべきものがないかチェックします。また、クリーニングや家具家電の買い替えの手配なども必要です。
家賃の改定を契約期間終了前に行います。不動産エージェントから最新の情報を得ながら、エリアの物件需要の変化などを踏まえて柔軟に金額を検討しましょう。
所有する物件を賃貸に出す際、賃貸収入を得ることになるので所得税が生じます。適用税率はフィリピン税務上の居住者であるか否かで変わってきます。
・フィリピン滞在期間が180日以下となる外国籍の非居住者→賃貸収入の25％
・フィリピン滞在期間が180日を超える外国籍の非居住者や外国籍の居住者→15～35％
※引用元：JETRO（日本貿易振興機構）「フィリピン 投資制度 税制」
フィリピンでコンドミニアムを賃貸に出す際には、家具家電の準備や家賃相場が明確でないといった違いから戸惑うことも多いのではないでしょうか。全てを自分で対応することは難しいため、信頼できる不動産エージェントに任せることで、安定した収益につなげましょう。
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