中古マンション購入の際に大切なのは『自分の資産状況を考えた資金計画』です。
今は金利が低く、頭金ナシでも購入は可能ですが、無理のある資金計画で破綻される方も少なくありません。では、どの様に資金計画を立てれば良いのでしょうか？
ここでは中古マンション購入の際に大切な、資金計画のポイントについてご紹介します。
中古マンション購入：かかるお金の全体像を把握しよう
中古マンション購入時にかかるお金
まず必要なことは、中古マンション購入時に必要な様々な経費を理解することです。現金で必要なお金として、次のものがあります。
- 頭金
- 手付金
諸費用 ※諸費用もローンを組むことが可能。また、手付金は頭金の一部として計算されます
●申込証拠金（※新築の場合のみ）
- 印紙税
- 仲介手数料
- 登記費用
- ローン借り入れ費用
- 火災保険
- 各種清算金
ちなみに諸費用は物件価格の6～13％が目安です。
では、それぞれ詳しく見ていきましょう。
＜頭金＞
頭金とは、ローンの前に払うまとまったお金です。「物件の何％」と決まっているわけではないので、自己資金の状況で自分で設定が可能。詳しく見てみましょう。
●物件価格の2割程度を目安に自己資金、現金で支払うお金
●頭金を差し引いた残高から、ローンの年数や金額を算出
このルールは、新築マンション購入でも中古マンション購入でも一緒です。頭金ナシでも住宅ローンで中古マンション購入ができる物件もあるものの、その場合は毎月の返済額が多くなり生活を圧迫しがち。そのため、頭金が多ければ多いほど毎月の返済額（ローン負担）が軽くなり、返済期間も短くて済みます。
頭金があってもなくても、中古マンション購入の際にはしっかりと返済計画を立てて購入しましょう。
＜手付金＞
売買契約時に売主に支払うお金で、物件価格の5％～10％、もしくは100万円が目安です。
- 一般的に、「解約手付」と言われ、解約する場合には返金されない
- 契約が進む場合は代金の一部になる
＜印紙税＞
売主との契約時に収入印紙を貼って支払う税金です。
- 売買契約書と金銭消費貸借契約書に貼る印紙代
- 貼らないと税務署からの罰金で3倍の費用が必要
ちなみに税務署に指摘される前に「貼り忘れ」の旨、申告した場合は1.1倍の罰金となります。
＜仲介手数料＞
中古マンション購入の契約に仲介会社が関わる場合にのみ、仲介会社に対して支払うお金です。
- 金額は最大で物件価格の3%＋6万円（税別）
＜登記費用＞
中古マンション購入時に法務局に支払う登録免許税と、司法書士への手数料です。
- 住宅ローンを借り入れる場合は、所有権移転登記、抵当権設定登記、両方の費用が必要
＜ローン借り入れ費用＞
借入先の金融機関やローン商品によって金額や内容が異なります。
●名目としては事務手数料、ローン保証料、団体信用生命保険特約料、火災保険料など
その他、引越し費用や、家具購入費用などがあります。次に、中古マンション購入後にかかるお金について見ていきましょう。
中古マンション 購入後にかかるお金
毎年、または毎月必要なお金では、次の項目があります。
- 住宅ローン返済
- 管理費
- 修繕積立金
- その他
- 固定資産税・都市計画税
詳しく見ていきましょう。
＜住宅ローン返済＞
住宅ローンとは、金融機関から購入や改築のために借りたお金です。
元金に金利（％）をかけて利息が算出されていますが、その際金利タイプを次の3つから選ぶことができます。
- 全期間固定金利型（フラット35や一部の銀行）
- 固定金利選択型（銀行ローン）
- 変動金利型（銀行ローン）
中古マンション購入時から返済が終了するま、借りている期間に応じて利息が膨らむため、それぞれの特徴をよく踏まえることをお勧めします。ローンシミュレータ等で試算し、自分にあった金利タイプで、毎月の返済額を把握してください。
また、住宅ローンの返済期間は、なるべく短くするのがおすすめです。
- 返済期間を長くすると、毎月の返済額が安くなる。
- 逆に、返済期間を短くすると、毎月の返済額が高くなる。
例えば、35歳の方が、金利1.2％で1,000万円を借り入れ、毎月3.3万円ずつ返済する場合、30年間後の65歳で完済となる。
購入から返済終了まで、しっかりした資金計画を立てることをおすすめします。
＜固定資産税・都市計画税＞
毎年1回、1月1日時点での所有者が、4月から翌年3月までの固定資産税を支払う。
- 納税請求が4月中旬から5月にかけて届き、年4回に分けて納税が可能
＜管理費＞
マンション共用部の清掃・管理に必要なお金です。管理人さんがいる・常駐している・週の半分いる、などで金額も変わってきます。
- 毎月1～2万円が目安。
＜修繕積立金＞
マンションの劣化に対して行われる、10～15年に一度の大規模修繕に備えて毎月積み立てていくお金です。中古マンション購入の際は特にこの大規模修繕のタイミングが重要になります。
- 月5000円～15,000円が目安。
- 築20年以上の物件になると割高になる傾向がある。
この他、駐車場代などの使用料が必要になる場合があります。いかがでしょう？想定外のお金もあったのではないでしょうか。これらを踏まえた資金計画が必要です。
ではこれらを踏まえ、価格と諸費用の目安について見ていきましょう。
物件価格と諸費用の目安
こちらが資金計画の一般的な目安とされています。
- 物件価格は年収の7倍
また中古マンション購入後に必要な現金については、6ヶ月分の生活費＋ライフイベントに備え生活予備費を200万円ほど余分に残しておくことが理想的です。
中古マンション購入：資金計画に不安がある場合は迷わず相談しよう
中古マンション購入の資金計画に不安がある場合は、ライフプランニングの専門家に相談した後で希望する物件を選ぶとが、無理のない計画を立てるできます。
また、無料で住宅ローンについて学ぶ機会があるため、不動産会社のアドバイスや、関連セミナー等に参加してみるのも良いでしょう。
まとめ
今回は、中古マンション購入で押さえるべき資金計画について、頭金や手付金など諸費用についてお伝えしてきました。
自分の状況を考えた資金計画のポイント
- 費用は、『購入時』と『購入後に必要な現金』に分けて考える
- 物件価格は年収の7倍
- 不安な場合は無料相談などを積極的に利用しよう。
中古マンションをローンで購入される際はこれらを踏まえ、資金計画を立てていきましょう。