アジア不動産ガイド
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【フィリピン】不動産投資 ～投資におけるポイントやリスクについて～
近年フィリピン不動産は経済発展や人口増加などの観点から、高い利益が見込める可能性を有しています。海外の不動産投資を検討するにあたり、フィリピンを選択肢の1つとしている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、フィリピンでの不動産投資は新興国ならではのリスクが多く、日本と比べると市場に未整備な点が目立つことも事実です。本記事では投資目的でフィリピンでコンドミニアムを購入した方が物件を売却したり、賃貸に出して利益を得る上でのポイントやリスクについて解説します。
フィリピンは東南アジアの中でも唯一のキリスト教国で、明るく親しみやすい国民性で知られています。公用語は英語とフィリピノ語（タガログ語）ですが、最低限の英語が話せれば生活には問題ありません。英語の普及率が高いため、欧米の企業がボイスサービス系事業をフィリピンで展開しています。
また、IT分野の開発業務やバックオフィス業務などの幅広い分野への進出も見せており、今後派遣される外国人駐在員がさらに増えると考えられます。
不動産の需要がどんどん縮小することが予測される日本と比べると、フィリピンは経済成長に伴い国民所得が上昇することに付随して、不動産への需要がさらに拡大すると考えられています。
フィリピンの人気エリアであるマカティ市の最高級コンドミニアムは、東京都心と比較すると約1/4ほどの価格で購入可能です。このように、少ない資金で大きな利益を見込めるのがフィリピン不動産投資の魅力と言えるでしょう。
フィリピンの不動産でも日本と同様に、投資における利益には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」と呼ばれる2つがあります。
・インカムゲイン：不動産を賃貸に出すことで継続的に得られる家賃収入
・キャピタルゲイン：不動産売却により得られる売却益
フィリピン不動産投資でのメリットは、人口増加や経済発展による住宅需要の拡大で安定したインカムゲインとキャピタルゲインを期待できることですが、当然ながら日本との違いや注意すべき点が存在します。
ここからは、フィリピン不動産投資における重要なポイントや知っておいて損はないリスクについて、丁寧に紹介していきます。
フィリピンでは、未完成のコンドミニアム＝プレビルドが多数販売されています。プレビルドは計画から完成までに数年かかり、購入のタイミングで価格が変わります。また、工事が進むにつれて値段が上がっていくので、竣工時は計画時と比べて販売価格が高くなることが一般的です。
このような価格の変化を利用し、工事の初期に購入した物件を完成間際に売却してキャピタルゲインを得るという投資も可能ですが、物件価格が想像より値上がりしない場合もあるので見極めが必要となります。
さらに、売れ行きが伸びずに資金繰りが行き詰まると完成が遅れたり、工事が途中で止まる事態も発生します。購入者から回収した資金を工事費用に充てる自転車操業状態のプロジェクトも多いですし、工事が中断されると再開されることは滅多にありません。その場合は資金も返還されない場合がほとんどです。
このように、物件の引き渡しを受けられないリスクを竣工リスクと呼びます。竣工リスクは大手ディベロッパーが開発していたり、日本企業が出資している物件を選ぶことで軽減できます。
購入したプレビルド物件の工事が途中で中断することなく、無事に建物が完成したからといってまだ安心はできません。建物自体のクオリティが著しく低いこともあるので注意が必要です。
フィリピンでは、周辺諸国からの出稼ぎ労働者が現場に入っています。職人としてのスキルや責任感が欠如していることが少なくないため、出稼ぎ労働者が大量に入っている物件では仕上がりが良くないことも多いのです。
こうしたケースでは新築なのに修繕しないと賃貸に出せなかったり、すぐに設備が故障してしまって借主からクレームが入るなどしてメンテナンス費用が膨れ上がり、肝心のキャッシュフローが残らないことも考えられます。
コンドミニアム購入前に、売主であるディベロッパーの過去の販売物件の評判や委託している建設会社についてもリサーチしておきましょう。
不動産投資の目的はコンドミニアムを手に入れることではなく、インカムゲインとキャピタルゲインを得ることです。そのためには購入したコンドミニアムの不動産価値を維持しなければならず、管理やメンテナンスが大切になります。
現地に拠点を置いている方であればご自身でこまめにチェックすることも可能ですが、日本にお住まいの方は物件管理を管理会社へ任せることになります。現地の管理会社の場合、海外在住のオーナーは対応を後回しにされてしまうこともあります。
しかし、管理会社に担ってもらう役割はメンテナンスや家賃の回収・送金など重要なものばかりですので、コミュニケーションが円滑に出来ることは必須事項です。さらに、トラブルが発生した際には迅速かつしっかりとした対応をしてくれることが重要になります。そのため、現地に拠点をおく日本の不動産会社に委託するのが安心です。
また、フィリピンでは日本のように管理組合で集合住宅を管理する考え方が浸透しておらず、大規模修繕などのメンテナンスが行われずに建物が早い段階で劣化するケースも多いです。所有しようとしているコンドミニアムが管理費・修繕積立金などを集金しない場合、メンテナンスの計画について確認しておきましょう。
将来的に所有するコンドミニアムを売却したり賃貸に出す際には、その物件が位置するエリアの特性や価格帯が需要とマッチしていなければインカムゲインやキャピタルゲインに結びつきません。相場への理解のないままに土地勘のないエリアのコンドミニアムを購入するのではなく、信頼できる不動産エージェントをパートナーに迎えて、しっかりと下調べをして失敗と後悔のない投資を実現しましょう。
フィリピンでは不動産情報のプラットフォームが未整備で、物件情報をエージェントやブローカーだけが握っていることも多いです。販売の広告手段が確立されていないため、コンドミニアムの売却を完了するまでに長い時間がかかることも覚悟しましょう。長期的な運用を視野に入れた投資計画を立てることがポイントです。
フィリピンでも、都心にある高級コンドミニアムの価格が上がっています。購入価格が高い物件は家賃も高額にしなければ利回りは確保できません。ただ、家賃が高くなるほど空室期間が長くなり、損失を拡大することも多いのが実情です。高級コンドミニアムに投資する場合は、国内の富裕層や外国人駐在員の需要を取り込めるのか、丁寧な検証が求められます。
フィリピンでの不動産投資は多くのメリットや可能性を秘めた魅力的なものですが、日本での常識が通じない点や、様々なリスクも持ち合わせています。
それらの不安要素を回避し、より高いインカムゲインやキャピタルゲインを得て、投資を成功に導くためには魅力度の高いコンドミニアムを購入するだけでなく、現地の不動産事情を熟知した信頼できる不動産エージェントの協力が不可欠です。
リスト サザビーズ インターナショナル リアルティでは、フィリピン現地にオフィスを構え、日本人スタッフが駐在しております。日本語・英語・現地語に対応し、お客様のフィリピン不動産売買や賃貸管理をサポートいたします。
