アジア不動産ガイド
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【タイ】不動産の売り方 ～コンドミニアム売却の手順や身につけておきたい知識～
温暖な気候やエネルギーに満ちた空気感を求めて、世界各地から旅行者が訪れる観光大国として人気のタイ。近年では旅行だけでなく、移住先や投資先としても注目されています。
タイで不動産を売却する場合には税金・法律・習慣が日本とは異なるため、事前に基本知識をしっかりと身につけておくことが大切です。本記事ではタイで不動産売却をする際に知っておくべきポイントや、コンドミニアム売却の手順について解説します。
タイ不動産投資では土地取得が難しいため、コンドミニアムの購入が一般的です。また、購入時にはコンドミニアム法で外貨での送金が必要になるほか、コンドミニアム1棟あたりの外国人が保有できる割合が決められています。
また、都市部のバンコクとビーチリゾートでその特徴や魅力が大きく異なります。都市部ではオフィス街への交通の便が良いこと、食料品店・飲食店・病院・薬局などの選択肢が多いことなど生活利便性が重要になりますし、プーケット島やサムイ島などのビーチリゾートでは美しい景観やいかに非日常が味わえるかが不動産価値に直結します。
ここからはタイでコンドミニアムを売却する手順について、ポイントを押さえながら詳しく解説していきます。
まずは、所有しているコンドミニアムの売却手続きを委託する不動産エージェントを探しましょう。タイは不動産を取り扱う際に必要な免許がないので、個人間での不動産売買も多く行われています。個人売買は売却活動から契約まで自分でしなければならないので、タイに限らず慣れない海外で外国人が行うのは難しいのではないでしょうか。
スムーズに売却を進めるには、プロに依頼するほうがトラブルも少ないので安心です。不動産エージェントを選ぶ時には、過去の実績等を確認し、信頼性を慎重に確認しておきましょう。
手数料が安いから、で決めてしまうのではなく、実績があり集客力を持った不動産エージェントを選ぶことが大切です。
不動産エージェントを見つけたら、売買仲介を依頼する契約＝媒介契約を締結することになります。専任媒介契約や一般媒介契約といった契約の方式があり、特定の不動産エージェントだけに任せるか、複数の不動産エージェントに並行して任せるかを選択することができます。
コンドミニアム売却にあたり、まずは売却額を決める必要があります。タイでは、地価に応じて政府から物件の評価額が算定されますが、売却に関しては売主側で価格を決めることが可能です。
ベストな売却額を設定するため、同じランクのコンドミニアムがいくらで売却されたのかをリサーチして、相場を把握しましょう。物件の査定額の提示をされたら、最初の価格設定が売却の期間や最終的な売却価格に影響するので、相場と乖離していないか見極めることも重要です。
また、価格設定には売却コストを加味する必要があります。あらかじめ上乗せしておかないと、結果としてキャピタルゲインが得られないこともあるので、損をしないようにしましょう。
コンドミニアムの売出し価格が決定したら、売却活動を始めましょう。不動産エージェントが抱える顧客に積極的に紹介してもらうほか、不動産紹介サイトなどにも掲載して広く買主を募ります。
また、タイでは不動産売却の際に張り紙広告を使うのがポピュラーです。売却物件の窓や外壁に、広告が貼ってあるという光景が日常的に見られます。
ネット・人脈を使う手法や張り紙などのアナログな手法どちらにおいても、物件が魅力的に見えるような室内や外観の写真が必要になります。様々な角度から撮影して、豊富に用意しておきましょう。
また、物件視察に備えてこまめにクリーニングを入れ、清潔さを保つこともポイントになります。
内見を経て、買主に物件を気に入ってもらえたら売却条件の交渉がスタートします。価格交渉が入ることもあるので、不動産エージェントと相談しながら対応することが重要になります。
条件の折り合いがついたら、売主と買主で売却条件の合意書を取り交わします。合意書を締結した後は、別の買主との交渉はできないので注意が必要です。
合意書の締結後に売買契約書を作成、買主と売買契約をした上で手付金（金額は契約前に取り決めます）を受領します。契約については基本的には不動産エージェントが手配してくれますが、以下のものが必要になります。
・不動産権利証書
・パスポートまたはIDカード
・購入契約書
・銀行からの外国為替転送フォーム
・外国人所有のコンドミニアムの割合が49％未満であることを示す文書
※その他ケースバイケースで上記以外にも必要になる書類があります。
契約が無事に済んだら、残金決済や登記手続きを進めていきます。室内から撤去する家具家電がある場合は移転登記日までに完了させましょう。
残金は小切手で受け取るのが一般的で、ローンの場合は完済後に登記を書き換えます。ローンが完済するまでは所有名義は売主のままなので注意が必要です。
また、タイでは中古物件（セカンダリー物件）の売買ではローン会社を介さずに売主と買主の間で組むこともあります。その場合は毎月一定額に利子を乗せて支払われる形になります。
[登記費用・印紙税・特別事業税・源泉徴収課税]
土地局で移転登記を行う際には登記費用・印紙税・特別事業税・源泉徴収課税がかかります。また、売主と買主の間の税金や諸費用の負担割合に関して法律がないため、どちらかが全額を支払うのか、それとも折半するのかは交渉によって決まります。
登記費用：タイでは、地価に応じて政府より物件の評価額が算定されますが、登記費用はこの評価額又は売買代金のいずれか大きい方の2％となります。
印紙税：売買価格または評価額のうち高い金額の0.5%となります。（特別事業税適用の場合は不要）
特別事業税：売買価格または評価額のうち高い金額の3.3%となります。購入から5年以内に売却する場合にかかる税金なので、売却のタイミングは特別事業税を考慮して決めましょう。
残金決済や移転登記が完了し、諸費用や税金の支払いを済ませ、買主に物件の鍵を渡したらコンドミニアムの売却活動終了となります。
上記のように、タイの文化や風習に慣れない外国人が不動産を売却するのはかなりの労力がかかります。信頼できる不動産エージェントを選定し、スムーズかつトラブルを回避した売却を行いましょう。
リスト サザビーズ インターナショナル リアルティでは、タイ現地にオフィスを構え、日本人スタッフが駐在しております。日本語・英語・現地語に対応し、お客様のタイ不動産売却をサポートいたします。
