アジア不動産ガイド
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【タイ】不動産の買い方 ～不動産投資におけるポイントやリスクについて～
温暖な気候やエネルギーに満ちた空気感を求めて、世界各地から旅行者が訪れる観光大国として人気のタイ。近年では旅行だけでなく、移住先や投資先としても注目されています。
コンドミニアムやショッピングモールといった不動産建設も活発に進んでおり、投資用に物件購入を検討されている方も多いのではないでしょうか。本記事では、タイ不動産を購入する手順や注意点について分かりやすく解説していきます。
［外国人による土地や住宅の購入］
タイ国内の土地をタイ国籍を持っていない外国人が購入すること、タイ国籍を持っている人の名義を使用して土地を購入することは法律で禁じられていますがコンドミニアムであれば外国人でも購入が可能です。（コンドミニアム法により、コンドミニアム1棟あたりの外国人が保有できる割合が決められています。）
［コンドミニアム］
タイのコンドミニアムはフィットネスやプールが付いていることが多く、セキュリティも万全のため、居住用や投資用に購入する日本人が増えています。そのため、タイではコンドミニアムの建設ラッシュとなっています。エリアや物件にもよりますが、最低価格は400万バーツ前後となり、日本の都心にあるマンションと比較すると購入しやすい価格帯となっています。
［社会情勢］
タイではクーデターや大規模なデモ活動が度々行われており、近年ではタイ王政改革を求めたデモも発生しました。過度に心配する必要はありませんが、不動産購入の際にはこうした社会情勢を考慮することも大切です。
ここからは、タイでコンドミニアムを購入する手順をポイントごとに解説します。
投資目的の場合、あまり需要のないエリアのコンドミニアムを購入してしまうと収益が出せずに損をしてしまうこともあります。エリアを選定する際には、アクセスの良い首都バンコクや今後需要が拡大することが予想されるパタヤ、プーケット島などのリゾートエリアなどを中心にチェックしましょう。
海外の不動産投資においては、現地の不動産事情に精通、多くの販売実績がある信頼のおけるエージェントを見つけることが重要です。海外不動産を取り扱う日本の不動産会社の場合、遠隔で現地のエージェントを使う会社もあるのが現状です。国内の会社に依頼する際にも、現地に拠点がある会社を選ぶようにしましょう。
リスト サザビーズ インターナショナル リアルティでは、タイ現地にオフィスを構え、日本人スタッフが駐在しております。日本語・英語・現地語に対応し、お客様のタイ不動産購入をサポートいたします。
購入物件の選定にあたり、新築なのか中古なのか、居住用か賃貸用のどちらで考えているのかなど方向性を明確にしておきましょう。
［新築物件］
タイの新築物件は竣工前に売り出されるプレビルドが一般的で、ユニットの選択肢が多いのも魅力です。ただ、完成まで2〜3年かかることもあり、建築が中止になるリスクも有しています。また、購入者が竣工の直前にリセールに出すケースも多く、完成間際の未登記物件を購入することもできます。
［中古物件］
中古物件は新築に比べて割安で購入できるほか、完成しているため即入居・即賃貸付けが可能です。タイには格安の中古コンドミニアムがたくさんありますが、欠陥がある物件も一定数存在するのが実情です。特に水回りやガス回りに欠陥が多いので注意しましょう。
［居住用と投資用の違い］
居住用であればご自身の好みや生活スタイルに合った物件を選ぶことになりますが、投資用の場合は交通アクセスや間取りなど需要がある物件かどうかが重要になります。
不動産を適正価格で購入するには、相場を把握しておく必要があります。また、売主が過去に販売した物件の評判なども確認し、信頼できる売主か見極めることも大切です。不動産エージェントから情報を得ながら総合的に判断しましょう。
購入したい物件が絞り込めたら、購入予約を行った上で売買契約を交わします。売主が契約書類を準備するまで時間がかかることがありますが、出来上がり次第契約書に署名をします。その際、エージェントと内容をしっかり確認することも忘れないようにしましょう。その後、契約締結してから1ヶ月以内に物件価格の10〜20％の頭金を支払うという流れが一般的です。
人気のプレビルド物件などでは、残室の変動も激しいので気に入った物件に出会えた場合には、早めの予約がおすすめです。
また、不動産の売買契約書を作成する際には印紙税がかかります。物件の売買代金か土地局による資産評価額のいずれか金額の大きい方に印紙税が課税されます。
新築の場合は頭金の支払い後、完成間際に残金を支払います。その際、修繕積立金・共益費などもまとめて支払うこともあります。中古の場合は、売主が指定した期日までに残金を支払います。
外国人がコンドミニアムを購入する際、タイ国内のコンドミニアム法で外貨での購入（送金）が必要になります。その際は「送金事由欄に送金目的の記載すること」「購入者と同一名義の口座から送金すること」「タイ国外の口座から売主の口座に直接送金すること」といった点に注意が必要です。
また、ローン申し込みを検討している場合は、タイに限らず海外不動産は担保評価が難しく審査が通りにくいことで知られています。事前にエージェントに確認しておきましょう。
物件引き渡し前に「インスペクション」という立ち入り検査が行われますが、タイの物件では新築であっても水道や排水設備の異常、害虫の発生などのトラブルが少なくありません。しっかりと確認して、必要に応じて売主に修繕を依頼しましょう。インスペクションが完了し、居住が可能になるまでに3ヶ月は見積もっておく必要があります。
また、登記移転も進めていく必要がありますが、新築と中古の場合で内容が異なります。登記の際には、売買契約書、外貨送金証明書などが必要です。登記費用は購入価格か評価額の2％です。新築の場合は、売主と買主で折半するのが一般的で、中古の場合は交渉次第で条件が変わるため事前に確認しましょう。
※税金について
タイでも2020年1月1日より土地家屋税（固定資産税税）が課税されるようになりました。毎年1月1日を基準として納税義務が発生し、その年の4月末日までに納税する必要があります。
タイ不動産投資では土地取得が難しいため、コンドミニアムの購入が一般的です。また、購入時にはコンドミニアム法で外貨での送金が必要になるほか、入居前に「インスペクション」という立ち入り検査があり、居住まで時間がかかることなど日本での不動産投資とは異なる点が複数あるので注意が必要です。不明点があればすぐに相談できるエージェントと協力して、収益の高い投資を目指しましょう。
